2019年が始まりましたが、新生活が始まる人いるんじゃないでしょうか？新しい住まいを契約して、引っ越しして、新天地で生活を始める・・・なんか楽しいイメージが浮かびます。
ただ、わたしはロクな不動産屋にしか当たったことがなく、トラブルがあった経験もあり「不動産業界」に強い不信感しかありません。
不動産会社のCMを見る限り、良いイメージしか流れていませんが、CMは好印象のイメージが大事ですもんね、当たり前です。そんなイメージには騙されたらダメです、絶対！
わたしは家は購入しておらず賃貸ですが、その家賃は日々の生活費からすると、結構な割合を占める大きな出費です。
わたしは税金同様、この「不動産業界」は無知だとお金を毟り取られる世界(ぶっちゃけボッタクリ)だと身をもって実感しました。
今回はわたしが身をもって体験したことを踏まえて、得た教訓を紹介したいと思います。
あくまで1個人が自身の経験を基に書いていることなので、一般的ではないかもしれません。参考程度にお読みください。
・これから賃貸物件を探して契約しようとしている人
・賃貸物件に引っ越ししようと考えている人
記憶に残る不動産ニュース
わたしは不動産関連の不祥事ニュースを見るたびに強い不信感を抱きます。2018年は不動産業界の不祥事ニュースが多かった気がします。
- 2018年12月の「アパマンショップ平岸駅前店」で起きた爆発事故
爆発は、不動産仲介「アパマンショップ平岸駅前店」での廃棄予定の消臭スプレー１２０本のガス抜きが原因だった。「アパマンショップリーシング北海道」の佐藤大生社長は「スプレーの廃棄はサービスを実施していなかったことが一因」として、消臭・抗菌サービスを顧客と契約し、１万～２万円の料金を徴収しながら、実施していないケースがあったという。
引用元：【札幌爆発】アパマン詐欺罪に問われる可能性 消臭料金を顧客から徴収も未実施
@niftyニュース原価1,000円程度のスプレー缶を約10倍の値段設定でぼったくっておきながら、未実施ケースがあったとのことです。
スプレー缶のぼったくり具合については以下の記事がとても参考になりました。
ぐーぐーぺこりんこ 利益を乗せるのは分かりますが、明らかにぼったくり。信じられないですね。。。 - 2018年5月のレオパレス21「界壁」部材の施工不良
レオパレス21は5月29日、運営するアパート計206棟で施工不良を確認したと発表した。「界壁」と呼ばれる、防火性や防音性に影響のある部材が天井裏に未設置、あるいは設置範囲が不十分だったという。建築基準法違反の疑いもある。
来年6月までおよそ1年をかけて3万7853棟のアパートを調査し、不備があれば改修するとしている。
引用元：レオパレス、異常な確率で欠陥物件、人命を脅かす瑕疵も…一方的契約解除で訴訟続出
Business Journal「見えない箇所なら、どうせ分からないだろう」っていう思惑が透けて見えますね。
大学時代、大学の周りに学生アパートがたくさんありましたが、当時からレオパレスは存在していて入居していた友人は「壁が薄くて、隣部屋の音が聞こえる」って言ってました。
当時からもこんな感じだったんでしょうね。
ぐーぐーぺこりんこ テレ東番組「ガイアの夜明け」で見ましたが、この番組の取材がキッカケで判明したんですよねー。 - 2018年3月の「かぼちゃの馬車」の不動産投資トラブル
投資家向けに女性専用シェアハウスを販売・運営してきた不動産会社「スマートデイズ」をめぐる賃借料の支払い停止トラブルが訴訟問題に発展した。３月２７日、物件のオーナー１３人が同社などに計２億円の損害賠償を求める訴えを東京地裁に起こしたのだ。
引用元：【衝撃事件の核心】訴訟に発展の「かぼちゃの馬車」トラブル 一流サラリーマンらを投資に駆り立てたものは…
THE SANKEI NEWS - 2015年10月のパークシティLaLa横浜の杭打ちデータ改ざん
三井不動産などが販売した横浜市内の大型マンションで、建設時に必要な地盤調査の一部をせずに別のデータを転用するなどして基礎工事を行った可能性があることが１４日、分かった。マンションが傾く事態となっており、国土交通省は販売元の三井不動産レジデンシャルと施工主の三井住友建設に原因究明を指示した。建築基準法違反の疑いがあるとみて、横浜市とともに調査を始める。
引用元：くい８本が強固な地盤まで届かず 建築基準法違反の疑い 三井不動産が販売家を買うって人生の中で一番高い買い物でしょう。その買い物でこういうことがあるってどういう神経しているのか分かりません。
これだから不動産投資は恐ろしい。。。
不動産投資はやたら勧誘してくる割に罠が多いですね。
ちゃんとしている会社はあると思いますが、こんなニュースや報道を聞けば、「不動産業界」に不信感しかないです。そんなことありませんか？
肝心なところを疎かにしておきつつ、利益を追求するのって何なんなんですかね。。。
わたしが賃貸物件トラブルを体験してから得た8つの教訓
わたしは賃貸生活で何回か引っ越ししてきてますが、その中でもちょこちょこと不動産トラブルがありました。そんな中から得た教訓を紹介したいと思います。
国土交通省が出している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は読んでおくべき
みなさんは国土交通省が出している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は知っていますか？
もし、知らないのであれば読んでおくべきです。
そもそも、国土交通省がこのガイドラインを出しているということは、それだけ「原状回復のトラブルが多い」からではないでしょうか？
ガイドラインは法律ではないため、「常識範囲の一般的な指針」程度の認識でいいと思います。ただ政府が出しているガイドラインということで効果は十分あります。
- 原状回復の意味
- 経年劣化、通常摩耗の意味
これらを知っているだけでも全然違います。
新築物件は避けてたほうが良い。敷金を超える原状回復費を請求されることあり
個人的には新築物件の賃貸は避けたほうがいいと思います。
・・・と、いうのも入居する初めての人になるため、退去するときにちょっとした汚れやキズ、歪み含めて原状回復費として請求されます。
絶対ではないと思いますが、少なくともわたしのときはそうでした。
相手側はお金を毟り取れたらラッキー程度で「とりあえず請求しておけー」って感じなんでしょうね。ここで何も知らずに請求されるがまま支払ってしまうとお金を毟り取られるわけです。
東日本大震災で大きく揺れたことにより発生した
- カーテンレールの歪み
- 靴箱の歪み
- 壁紙のシワ
これら全て原状回復費として請求されました。
また、7年住んで経年劣化を考慮すべきなのに全く考慮せず、壁紙全て貼り替えで金額100%15万円、もろもろ合わせて25万円を原状回復費として請求してきた「○急○バブル」の名前は二度と忘れません！
「ちゃんと経年劣化を考慮しろ」と言ったら、壁紙に関してはアッサリ1割負担に減らしてきましたからね。9割減ですよ9割減。何も知らずにハイハイと支払っていたら、そのままお金を受け取っていたんでしょうね。ぼったくりもいいとこです。
ただ、明らかに壁紙を汚したりして明らかに非がこちらにあるのならまだしも、普通に生活していて色褪せた壁紙に対してお金は払う気なかったので、出し渋っていたら、「もう、それなら裁判でも何でもやったらいいですよ」と言ってくる始末。
小さい裁判とはいえど「お金、時間、労力」がかかるため、絶対裁判しないだろうと踏んでの言動だったのでしょう。まぁ、面倒くさいので、裁判はしませんでしたけどね。
誠意持って対応せず、馬鹿にした対応を取られたこの件があって以降、わたしは「不動産業界」を全く信用していないです。全て言うことに対して始めから疑って聞くようになってます。
原状回復は入居時の状態に戻すことではない
退去時に「入居時点の状態に戻さないといけない」ってことはありません。
ガイドラインを見ると以下のような記載があります。
原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すものではないということを明確にし、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（以下「損耗等」という。）を復旧すること」と定義して、その考え方に沿って基準を策定した。
引用元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
要は「明らかに入居者が壊したり傷つけたりしたものは修復する必要があるけど、入居して生活する中で自然と劣化して価値が下がるものに対しては復旧する必要はない」ってことです。
このことを知らなければ、「入居前の状態に戻さないといけない！」と思ってしまうのも仕方ないと思います。そこをつけ込んでくるのが、相手側なんですよねー。相手側の思うつぼです。
入居して生活する中で自然劣化により価値が下がるものに対して復旧義務はないです！
これだけ覚えておきましょう。
ハウスクリーニング費用は借主負担では無く、貸主負担
退去時に「ハウスクリーニング費」を請求してくる不動産会社がいますが、これは借主負担では無く、貸主負担です。
ガイドラインを見ると、建物の価値について以下のようなグラフが載っています。
普通に生活していて明らかにつかないであろう汚れならまだしも、そうでなければ借主負担では無く家賃に含めておくべきお金になります。
ただ注意したいのが、不動産会社も馬鹿じゃないので、そのことは知っていて契約書の中に「退去時のハウスクリーニング費は借主負担とする」ということが特記事項として書かれている場合があるので、注意が必要です！
ガイドラインは法的拘束力を持ちませんが、契約書となれば法的拘束力を持つことになります。つまり、契約書の内容を理解して押印していると言うことになるため、何を言っても契約書の内容が優先されてしまうってことですね。
そのため、契約書に書かれていれば、ハウスクリーニング費は借主負担となるため、ご注意を！
わたしが体験したことで言うと、ダ○ワハ○スの物件で退去するときに契約書にハウスクリーニング費について書かれていないにも関わらず、請求された事があります。
わたしは契約書にハウスクリーニング費について記載されていなかったため、そのことを言うと、相手側は
「ハウスクリーニング費用は退去時に払っていただくものなのです」
と、言ってくる始末。
「契約書に書かれていないのに支払う義務は無い」と言うと、相手側は黙り支払わずに済みました。契約書が全てってことですね。
ここで「あー、ハウスクリーニング費は退去時に支払うもんなんですねー」と相手側の言われるがまま支払っていたら、お金を毟り取られるだけです。
契約書に記載されていなければ、ハウスクリーニング費は支払う必要はない
です。
これだけ覚えておきましょう！
不動産屋に行って、最初に紹介される物件は「人気の無い余り物件」
住まいを探しているときに何度か不動産会社に行ったことありますが、まずはじめに紹介してくるのはロクな物件しかありませんでした。
実際に物件を見に行ったら、まぁ何というか人気がない理由が分かりますね。
- 部屋が1階
- 周りに何もない
- 日当たりが悪い
- 目の前に大きな建物がある
・・・などなど。
不動産会社に振り回されるだけで、時間と労力の無駄です。
「○○さんにオススメ物件があるんですが・・・」
そんな甘い言葉に引っかかってはダメです。
今の時代、ネットでいくらでも物件情報が見れるし、地図も見れるわけだから、それなら自分のペースで気に入った物件を探すのがいいのではないでしょうか？
不動産会社に行って、最初に紹介される物件は不動産会社が早く入居させておきたい「不人気物件」です。
人気物件は何もしなくても、すぐに埋まりますからね。ちょっと考えたら分かることですよね。
入居時に写真付きで傷や汚れの箇所を押さえておく
先程、新築物件は入居しないのが良いと書きましたが、中古物件であれば、前に入居した人がいるわけで、原状回復でキレイになっていない部分やキズが残っている可能性が大きいです。
なので、入居したらまず部屋全体をチェックして写真付きで傷や汚れを残しておきましょう。そして、不動産会社に送付して入居前からの汚れやキズだということを認識合わせしておくことが大事です。
そうしておかないと、退去時に相手側は平気で原状回復として請求してきますからね。証拠を残しておかないと、水掛け論になり最終的に「裁判でも何でもやればいいですよ」と言われかねないです。
確認しておくべきポイントは
- 各部屋の壁紙の汚れやキズ
- 各部屋のフローリングのキズ
- 窓際フローリングの日焼け状態
- 浴室の黒カビ
でしょう。
自分の身は自分で守りましょう！
相手は吟味する時間を与えず、理由をつけて早く契約させようとする
今、入居しているところに下見に来たときのこと、
と嫁さんと話していると、
「ここは人気物件でして、午後から3組の下見予約が入っているんですよー。」
と、担当者がニコニコしながら言ってきました。
「今、ここで決めないと他の人に取られちゃいますよ」と、言わんばかりにね。タチが悪いです。
結局、他の人物件を見て今の決めたんですが、後日連絡しても普通に下見物件残ってました。
平気でウソついてくるから注意が必要です。家賃は安いわけじゃないから慎重になって当たり前だと思うんですけどね。
入居時の契約書はしっかり読んでおくこと！不明点があれば相手に確認する
入居前には必ず不動産会社と「契約書」を取り交わします。
この「契約書」が全てです！
携帯電話契約書のときにサラサラっと店員さんに説明されて、押印するとは違って、隅々までしっかり契約所は読みましょう。
基本的に相手側が作った「契約書」は相手側が不利にならず、損しないように書かれてます。
そのため、不明点があれば担当者にしっかり確認することが大事です。そうしないと損するのは自分ってことになります。どうしても飲めない条件があるときは他の物件にしたほうがいいです。
まだ「契約書」を交わしていないのであれば、法的拘束力ありませんからね。気分切り替えて他の物件にしましょう。
お金を毟り取られないようにするには知識を身につけて自衛する必要あり
どうでしたか？わたしが自身の経験から得た8つの教訓を紹介しました。全てのことがどのパターンにも当てはまるとは思っていません。
全てのことに対して言えることは
「全部自分の責任」
ってことです。
知らないのは自分が悪い、気を付けていないのは自分が悪いんです。だからこそ、知識を身につけて備えておく必要があります。
